Un análisis exhaustivo del mercado inmobiliario internacional en el sur de Florida, presentado por la Asociación de REALTORS® de Miami (MIAMI). Este informe documenta las tendencias, características y comportamientos de los compradores extranjeros durante el período de agosto de 2024 a julio de 2025.
Resurgimiento del Mercado Internacional en Miami
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4.4B Volumen Total |
Incremento del 42% anual en el valor de transacciones
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5,300 Propiedades Vendidas |
Aumento del 33% en el número de compras realizadas por extranjeros
15%Participación de Mercado |
Proporción de ventas internacionales sobre el total de transacciones
El mercado inmobiliario internacional de Miami experimentó una recuperación significativa durante el período 2024-2025, con aumentos sustanciales tanto en volumen de ventas como en número de transacciones. Este resurgimiento marca un punto de inflexión después de varios años de contracción en la actividad de compradores extranjeros.
Miami continúa consolidándose como el destino principal para inversores internacionales en Estados Unidos, representando el 45% de todas las compras extranjeras en Florida. La región del sur de Florida, que incluye los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, mantiene su posición como epicentro del mercado inmobiliario internacional estadounidense.
Distribución Geográfica del Volumen de Ventas
Miami-Dade Domina el Mercado
El condado de Miami-Dade concentra el 73% del volumen total de ventas a compradores internacionales, con $3.2 mil millones en transacciones, representando un crecimiento del 39% interanual. Esta concentración refleja la preferencia de los inversores extranjeros por las áreas urbanas centrales y la infraestructura cosmopolita de Miami.
Broward County ocupa el segundo lugar con $785 millones (18% del mercado), seguido por Palm Beach con $123 millones (3%). Los condados restantes de Florida representan el 6% del volumen total, demostrando la centralización del mercado internacional en el área
| Miami Dade | $3200.00 |
| Broward | $785.00 |
| Palm Beach | $123.00 |
| Otros | $188.00 |
Principales Países de Origen de Compradores
Colombia
15% del mercado – Líder indiscutible con preferencia por Miami-Dade (59%) y precio mediano de $583,000
Argentina
12% del mercado – Segundo
mayor comprador con
precio mediano de $458,100
y alta preferencia por
condominios
Mexico
7% del mercado – Precio
mediano más alto
($934,000) con
urbanas centrales
Brasil
7% del mercado – Precio
mediano de $777,400 con
73% de compras en zonas
urbanas centrales
Venezuela
5% del mercado – Precio
mediano de $450,000 con
65% de destino en Miami
Dade
Canada
5% del mercado – Mayor
porcentaje de pagos en
efectivo (77%) con
preferencia por Broward
County
Características del Precio de Compra
El precio mediano de compra de los compradores internacionales alcanzó $558,700 en 2025, superando tanto el precio mediano nacional de compradores extranjeros ($494,400) como el precio mediano general del mercado de Miami ($523,900). Esta diferencia refleja la preferencia de los inversores internacionales por propiedades de mayor valor ubicadas en ubicaciones premium.
Los compradores mexicanos registraron el precio mediano más alto con $934,000, seguidos por brasileños ($777,400) y colombianos ($583,000). Los compradores venezolanos y argentinos mostraron precios medianos más moderados de
$450,000 y $458,100 respectivamente, aunque con volúmenes de transacción significativos.
La tendencia de precios ha mostrado un crecimiento sostenido desde 2015, cuando el precio mediano era de $337,100, lo que representa un incremento del 66% en una década. Este aumento refleja tanto la apreciación del mercado inmobiliario
Como la creciente preferencia por propiedades de lujo entre compradores internacionales.
| Crecimiento Decenal | Prima sobre Mercado | Prima Local |
| 66% | 13% | 7% |
| Incremento del precio mediano desde 2015 | Diferencia vs. precio mediano nacional extranjero | Diferencia vs. precio mediano general de Miami |
Métodos de Pago y Financiamiento
51% Pagos en Efectivo
Más de la mitad de las transacciones se realizaron completamente en efectivo, superando el promedio nacional del 47%
La preferencia por pagos en efectivo ha disminuido desde el pico del 74% en 2015, lo que refleja un mayor acceso a financiamiento para compradores extranjeros y cambios en las estrategias de inversión. Sin embargo, el Porcentaje sigue siendo significativamente superior al promedio del mercado doméstico estadounidense.
Canadá Lidera
77% de compradores canadienses pagaron en efectivo, el porcentaje más alto entre todos los países
Argentina en Segundo
El 60% de las transacciones argentinas fueron pagos totales en efectivo.
Brasil y Mexico
51% y 47%
respectivamente
optaron por pagos en
efectivo
Venezuela Más
Bajo
38% de compradores venezolanos utilizaron financiamiento, el porcentaje más alto
Tipos de Propiedad y Ubicación
Preferencia por Condominios
El 51% de los compradores internacionales adquirió condominios, una proporción significativamente mayor que el 15% observado entre los compradores extranjeros a nivel nacional. Esta marcada preferencia refleja las características únicas del mercado de Miami, donde los condominios de lujo ofrecen servicios completos, seguridad y facilidad de mantenimiento, lo cual resulta ideal para propietarios no residentes. Los compradores canadienses mostraron la mayor preferencia por los condominios (68%), seguidos por los mexicanos y los brasileños (63% cada uno). Los argentinos también favorecieron este tipo de propiedad con un 58%, mientras que los colombianos mostraron una mayor diversificación, con solo el 43% optando por condominios.
El 63% de los compradores internacionales eligieron propiedades en áreas centrales o urbanas, muy por encima del 40% en el país. Los brasileños lideraron esta tendencia con 73% de compras urbanas, seguidos por mexicanos (69 %) y colombianos (62 %). Esta preferencia por ubicaciones urbanas centrales refleja el deseo de proximidad a los servicios, al entretenimiento y al estilo de vida cosmopolita que caracteriza a Miami.
Propósito de la Inversión
Uso Vacacional o Renta |
Inversión Segura y Rentable |
Propietarios No Residentes |
| El 71% de los compradores internacionales adquirió propiedades para uso vacacional, inversión de alquiler o una combinación de ambos. Esta cifra casi duplica el promedio nacional del 37%, lo que destaca el carácter de inversión del mercado de Miami. |
El 93% de los compradores citaron tres razones principales: inversión segura (35%), inversión rentable (25%) y ubicación deseable (33%). La estabilidad política y económica de Estados Unidos continúa siendo un factor determinante. | El 69% de los compradores residen fuera de Estados Unidos (Tipo A), frente al 44% a nivel nacional. Esto indica que Miami atrae principalmente inversores internacionales que mantienen su residencia principal en el extranjero. |
Países con Mayor Intención de Renta
Canadá: 81% planea rentar o usar como vacacional
México: 79% con intención de generar ingresos
Argentina: 78% busca retorno de inversión
Colombia: 74% combina uso personal y renta
Brasil: 73% enfocado en inversión
La alta proporción de propiedades destinadas a renta o uso vacacional refleja la madurez del mercado de Miami como destino de inversión internacional. Los compradores extranjeros reconocen el potencial de ingresos por alquiler, especialmente en los mercados de alquileres a corto plazo y vacacionales.
Contexto del Mercado Nacional e Internacional
Miami vs. Mercado Nacional
Miami mantiene una participación de mercado de compradores extranjeros siete veces superior al promedio nacional. Mientras que los compradores internacionales representan solo el 2% de las ventas totales en Estados Unidos, en Miami representan el 15% del mercado total.
Florida ha sido el destino número uno de compradores extranjeros en Estados Unidos durante 17 años consecutivos, con el 21% de las compras internacionales del país. En Florida, el área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach concentra el 45% de las transacciones internacionales del estado. El volumen de ventas a compradores extranjeros en Estados Unidos alcanzó $56 mil millones en 2025, un incremento interanual del 33%, con 78.100 propiedades vendidas (44% más que el año anterior). Esta recuperación marca un punto de inflexión tras varios años de contracción en el mercado internacional.
Comportamiento de Compra y Proceso de Decisión
Visitas Limitadas |
Visas de Turista |
Percepción de Precios |
| El 66% de los compradores visitó Florida dos veces o menos antes de comprar. Notablemente, el 11% compró sin visitar físicamente la propiedad, lo que duplica el 5% de los años anteriores. | El 69% de los compradores internacionales poseía visas de turista (B2, 41%) o negocios (B1, 28%), reflejando el perfil de inversores no residentes del mercado | El 71% de los compradores internacionales considera que los precios en Florida son más altos que en sus países de origen, aunque esto no ha impedido el crecimiento del mercado. |
Barreras para la Compra
El 75% de los agentes reportó haber trabajado con clientes internacionales que decidieron no comprar. Las razones principales fueron:
- Cuotas de condominio (18%) – El costo de mantenimiento mensual resultó prohibitivo para muchos compradores Costos de seguro (11%)
- Los seguros de propiedad, especialmente contra huracanes, constituyen una barrera significativa.
- Impuestos a la propiedad (11%) la carga fiscal anual disuade a algunos inversores
- Clima político y restricciones (10%) : nuevas preocupaciones sobre regulaciones para compradores extranjeros.
- Leyes de inmigración (8%) : dificultades para obtener visas o permisos de residencia.
Tendencias del Mercado Inmobiliario Internacional en Miami
El mercado inmobiliario internacional de Miami muestra señales claras de recuperación tras varios años de contracción. El incremento del 42% en volumen de ventas y 33% en número de transacciones durante 2024-2025 marca un punto de inflexión importante, aunque los niveles aún permanecen por debajo de los picos históricos de 2017-2018. Este análisis del mercado inmobiliario internacional en Miami confirma la importancia de la ciudad como destino clave para inversionistas extranjeros.
Si deseas entender cómo estas tendencias pueden aplicarse a tu situación específica, ya sea para comprar, vender o evaluar una propiedad, puedes contactarme directamente para recibir una orientación personalizada basada en datos y en el mercado actual de Miami.
Divulgación de Información de Mercado
La información presentada en este artículo se basa en el Perfil de Transacciones de Compradores Internacionales 2025, publicado por la Asociación de REALTORS® de Miami (MIAMI), que cubre el período de agosto de 2024 a julio de 2025, junto con análisis complementarios de Florida REALTORS® y de la National Association of REALTORS®.
Todos los datos, estadísticas, porcentajes y tendencias de mercado se proporcionan únicamente con fines informativos y educativos. Este contenido refleja información agregada del mercado y no constituye asesoría legal, financiera, fiscal ni de inversión. Las condiciones del mercado, los valores de las propiedades y los resultados pueden variar según cada caso.
Este análisis no pretende predecir resultados futuros ni garantizar desempeños específicos. Se recomienda a compradores, vendedores e inversionistas que realicen su propia debida diligencia y consulten con profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria.
